วิธีลดห้องว่างหอพัก เพิ่มอัตราการเข้าพักให้ใกล้ 100%

ทุกห้องว่างหนึ่งเดือนคือกำไรที่หายไปแบบที่เอาคืนไม่ได้ หอพัก 30 ห้องที่ปล่อยห้องว่างเฉลี่ย 4 ห้องตลอดปี เสียรายได้ปีละกว่า 200,000 บาท ซึ่งมากกว่ากำไรสุทธิของหอพักจำนวนมาก บทความนี้รวมกลยุทธ์ลดห้องว่างทุกด้าน

เข้าใจที่มาของห้องว่าง

ห้องว่างเกิดจากสามสาเหตุหลัก

หนึ่ง ผู้เช่าเก่าออก ไม่ว่าจะหมดสัญญา ย้ายงาน จบการศึกษา หรือออกก่อนสัญญา

สอง ห้องที่คนออกแล้วยังไม่มีคนใหม่ ระยะนี้เรียกว่า turnover gap

สาม ห้องที่ไม่ได้ปล่อยเลย เช่นห้องใหม่ที่ยังไม่มีใครจอง หรือห้องที่ปิดซ่อมนาน

แต่ละสาเหตุแก้คนละแบบ ต้องวินิจฉัยให้ถูกก่อนแก้

ลดอัตราการออกของผู้เช่าเก่า

วิธีที่ถูกที่สุดในการลดห้องว่างคือการรักษาผู้เช่าเดิม ผู้เช่าใหม่หาเข้ามาแทนหนึ่งคนใช้เงินค่าโฆษณาและเวลามากกว่าการต่อสัญญาผู้เช่าเก่าหลายเท่า

สิ่งที่ทำให้ผู้เช่าอยู่นาน

หนึ่ง ออกบิลตรงเวลาทุกเดือนและคิดยอดถูกต้อง อ่าน วิธีออกใบแจ้งหนี้ที่ดูเป็นมืออาชีพ

สอง แจ้งซ่อมแล้วได้รับการแก้ภายใน 24 ชั่วโมง

สาม สิ่งเล็กที่แสดงว่าใส่ใจ ส่งสติกเกอร์อวยพรวันเกิด แจกลด 100 บาท เมื่อครบ 1 ปี เปลี่ยนพัดลมใหม่ให้ห้องที่อยู่นาน 3 ปี

สี่ ขึ้นราคาแบบสมเหตุสมผลเมื่อต่อสัญญา ไม่กระโดดขึ้นทีเดียวเยอะ

ห้า สื่อสารตรงไปตรงมา ไม่หลีกเลี่ยงตอนผู้เช่ามีปัญหา

ขั้นตอนต่อสัญญาที่ทำได้ผล

อย่ารอจนสัญญาหมดแล้วค่อยถามว่าจะต่อหรือไม่

แนะนำให้ติดต่อล่วงหน้า 60 วันก่อนสัญญาหมด สอบถามแผนของผู้เช่า และเสนอเงื่อนไขการต่อสัญญา

ทางเลือกในการเสนอ

• ต่อสัญญา 1 ปีในราคาเดิม
• ต่อสัญญา 1 ปีในราคาขึ้น 200 บาท พร้อมแถมเดือนสุดท้ายฟรีครึ่งเดือน
• ต่อสัญญา 6 เดือนในราคาเดิม

การให้ตัวเลือกทำให้ผู้เช่ารู้สึกถูกเคารพและตัดสินใจง่ายขึ้น

ลด turnover gap ให้สั้นที่สุด

หากผู้เช่าจะออก ทำสามอย่างก่อนวันออก

หนึ่ง ลงประกาศห้องว่างก่อน 30 วัน ใน Facebook กลุ่มหอพักและ Marketplace ระบุวันที่ห้องว่างพร้อมเข้าอยู่

สอง นัดคนสนใจมาดูห้องในวันที่ผู้เช่าเก่ายังอยู่ ถ้าผู้เช่าเก่ายินยอม หรือดูจากภายนอกและรูปถ่ายมุมต่างๆ

สาม เตรียมความสะอาดและซ่อมแซมล่วงหน้าให้พร้อมในวันเดียวกับที่คนเก่าออก ไม่ใช่เริ่มทำหลังเขาออกแล้ว

เป้าหมายคือคนใหม่เข้าอยู่ภายใน 7 ถึง 14 วัน

การโฆษณาที่คุ้มต่อบาท

ช่องทางโฆษณาที่ได้ผลที่สุดสำหรับหอพักไทย

หนึ่ง Facebook กลุ่มประจำมหาวิทยาลัยหรือย่าน ค่าใช้จ่ายเป็นศูนย์ ผลตอบรับสูง ถ้ารูปและคำอธิบายชัด

สอง Facebook Marketplace ลงประกาศได้ฟรี เข้าถึงผู้สนใจในรัศมีตามทำเล

สาม Google Maps สำหรับธุรกิจหอพัก รีวิวและภาพมีผลต่อการตัดสินใจของผู้เช่า อ่าน การตลาดหอพักออนไลน์ผ่าน Facebook เพื่อรายละเอียดเพิ่ม

สี่ ป้ายหน้าหอพัก ยังใช้ได้กับผู้เช่าที่เดินผ่าน โดยเฉพาะหอพักใกล้ทางเดินมหาวิทยาลัย

ห้า โปรแกรมแนะนำเพื่อน ผู้เช่าเก่าแนะนำเพื่อนได้ลด 500 บาทเดือนแรก ผู้เช่าใหม่ลด 500 บาทด้วย เป็นการตลาดที่ได้ผู้เช่าคุณภาพดี

รูปและคำอธิบายที่ทำให้คนตัดสินใจ

ผู้สนใจตัดสินใจมาดูห้องจาก 3 อย่าง รูป ราคา และคำอธิบาย

รูปที่ดีต้อง

• ถ่ายตอนกลางวันแสงเข้า
• ถ่ายมุมกว้างให้เห็นทั้งห้อง ไม่ใช่มุมแคบทำให้ดูเล็ก
• ถ่ายให้เห็นทุกห้องและสิ่งอำนวยความสะดวก ห้องน้ำ ระเบียง
• ไม่ใช้ฟิลเตอร์เกินจริง ผู้เช่ามาดูจริงแล้วผิดหวัง

คำอธิบายที่ดีต้องตอบ 5 คำถามนี้

• ราคาเท่าไหร่ และครอบคลุมอะไรบ้าง
• ขนาดห้องและสิ่งอำนวยความสะดวก
• ที่ตั้งและใกล้สถานที่สำคัญอะไร
• เงินประกันและเงื่อนไขการเช่า
• ติดต่อใครและทางไหน

ห้องว่างเรื้อรัง สัญญาณว่าต้องปรับ

หากห้องบางห้องว่างเกิน 60 วันแล้วยังไม่มีคนสนใจ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัย

หนึ่ง ราคาสูงเกินตลาด ลองลด 10 เปอร์เซ็นต์ดูผล

สอง ห้องนั้นมีปัญหา เช่นแสงน้อย เสียงดัง อากาศไม่ถ่ายเท หาวิธีปรับ เปลี่ยนกระจกใส เพิ่มพัดลม

สาม รูปไม่ดี ลองถ่ายใหม่ในแสงดี

สี่ คำอธิบายไม่ดึงดูด ลองเขียนใหม่เน้นจุดเด่น

ใช้ระบบช่วยติดตามและวิเคราะห์

ระบบจัดการหอพักช่วยให้คุณเห็น

• อัตราการเข้าพักทั้งหอพักและรายห้อง
• จำนวนวันที่ห้องว่างเฉลี่ย
• ผู้เช่าที่อยู่นานและสั้น
• เดือนที่คนออกมากที่สุดในรอบปี

ข้อมูลนี้ช่วยให้คุณวางแผนการตลาดล่วงหน้า ป้องกันช่วงพีคที่ห้องจะว่างพร้อมกัน

การลดห้องว่างเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการบริหารหอพักให้ได้กำไร และส่งผลตรงต่อ ROI ของหอพัก

คำถามที่พบบ่อย

อัตราการเข้าพักที่ดีของหอพักควรเป็นเท่าไหร่

หอพักที่บริหารดีอยู่ที่ 90 ถึง 95 เปอร์เซ็นต์ตลอดปี หอพักทำเลดีมากใกล้มหาวิทยาลัยอาจถึง 98 เปอร์เซ็นต์ ต่ำกว่า 85 เปอร์เซ็นต์ถือว่าต้องปรับ ต่ำกว่า 75 เปอร์เซ็นต์ถือว่ามีปัญหารุนแรง

ปล่อยห้องว่างเฉลี่ยกี่วันถึงจะถือว่าเร็ว

หอพักทำเลดีปล่อยห้องว่างได้ภายใน 7 ถึง 14 วันหลังคนเก่าออก หอพักทั่วไป 14 ถึง 30 วัน เกิน 45 วันถือว่าช้าและควรปรับวิธีโฆษณาหรือปรับราคา

ส่วนลดต่อสัญญาควรให้กี่เปอร์เซ็นต์

ส่วนลด 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์สำหรับการต่อสัญญา 1 ปีเป็นอัตราที่ผู้เช่ารู้สึกคุ้มและไม่ทำลายราคาเฉลี่ยมากเกิน หรือเลือกแถมเป็นเดือนฟรีครึ่งเดือนหลังต่อสัญญา 1 ปี

ค่าโฆษณาหอพักควรอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้

1 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมเพียงพอสำหรับหอพักทำเลดีและมีระบบบอกต่อ หอพักใหม่หรือทำเลรองอาจต้องลงทุน 4 ถึง 6 เปอร์เซ็นต์ในช่วงปีแรก