คำนวณ ROI หอพัก กี่ปีคืนทุน สูตรและตัวอย่างจริง

ROI หรือ Return on Investment คือตัวเลขที่บอกว่าเงินที่ลงทุนไปกี่บาท ทำกำไรกลับมากี่บาทต่อปี เป็นเครื่องมือสำคัญที่สุดในการตัดสินใจว่าควรสร้างหอพักเพิ่ม ปรับปรุงตึกเดิม หรือขายไปลงทุนอย่างอื่น บทความนี้ให้สูตรและตัวอย่างที่ใช้ได้จริง

สูตรคำนวณ ROI หอพักแบบพื้นฐาน

ROI ต่อปี เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ กำไรสุทธิต่อปี หาร เงินลงทุนรวม คูณ 100

ระยะเวลาคืนทุน ปี เท่ากับ เงินลงทุนรวม หาร กำไรสุทธิต่อปี

ตัวอย่างง่าย เงินลงทุนรวม 10 ล้านบาท กำไรสุทธิต่อปี 800,000 บาท ROI เท่ากับ 8 เปอร์เซ็นต์ ระยะเวลาคืนทุน 12.5 ปี

สูตรนี้ดูง่าย แต่ความผิดพลาดอยู่ที่ตัวเลขที่ใส่เข้าไป โดยเฉพาะ กำไรสุทธิ และ เงินลงทุนรวม

รวมเงินลงทุนทั้งหมด

เงินลงทุนรวมต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่ายตั้งแต่ก่อนเปิดดำเนินการ

• ค่าที่ดิน
• ค่าก่อสร้างอาคาร
• ค่าออกแบบและขออนุญาตก่อสร้าง
• ค่าจัดทำระบบสาธารณูปโภค ระบบไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต
• ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ทุกห้อง
• ค่าระบบรักษาความปลอดภัย กล้อง คีย์การ์ด
• ค่าจดทะเบียนหอพักและค่าธรรมเนียมราชการ
• ค่าทุนหมุนเวียนช่วงเปิดใหม่ ปกติ 3 ถึง 6 เดือนของค่าใช้จ่ายดำเนินการ

หลายคนพลาดที่ลืมรวมค่าตกแต่งและค่าทุนหมุนเวียน ทำให้ ROI ที่คำนวณดูสวยกว่าจริง

คำนวณรายได้รวมต่อปี

รายได้ต่อปีก่อนหักอัตราว่าง เท่ากับ ค่าเช่าต่อห้อง คูณ จำนวนห้อง คูณ 12

จากนั้นหักอัตราว่าง ทั่วไป 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์สำหรับหอพักทั่วไป 5 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์สำหรับหอพักทำเลดีมาก

อย่าใช้ 0 เปอร์เซ็นต์ เพราะไม่มีหอพักไหนที่เช่าเต็มตลอดปี แม้แต่หอพักที่ดีที่สุดก็มีช่วงเปลี่ยนผู้เช่าและช่วงโลว์ซีซั่น

รายได้จากค่าน้ำค่าไฟส่วนต่างไม่ใช่กำไร เพราะเป็นเงินส่งต่อให้การไฟฟ้าและประปา ส่วนต่างเล็กน้อยถือเป็นรายได้เสริม

คำนวณค่าใช้จ่ายต่อปี

ค่าใช้จ่ายดำเนินการต่อปี

• ค่าจ้างผู้จัดการและพนักงาน
• ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง
• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม (เผื่อ 5 ถึง 8 เปอร์เซ็นต์ของรายได้)
• ค่าเสื่อมราคาเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์
• ค่าประกันภัยอาคาร
• ค่าโฆษณาและการตลาด
• ค่าระบบจัดการและซอฟต์แวร์
• ค่าธรรมเนียมต่ออายุใบทะเบียนหอพัก

ค่าใช้จ่ายทางการเงิน

• ดอกเบี้ยเงินกู้ ถ้ามี
• ค่าธรรมเนียมธนาคาร

ภาษี

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หลังหักค่าใช้จ่าย
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อ่านรายละเอียดที่ ภาษีที่เจ้าของหอพักต้องเสีย เพื่อคำนวณให้ครบ

ตัวอย่างคำนวณจริง

หอพัก 30 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ย 4,500 บาท เงินลงทุนรวม 12 ล้านบาท อัตราว่างคาดการณ์ 10 เปอร์เซ็นต์

รายได้ก่อนหักอัตราว่าง 4,500 × 30 × 12 เท่ากับ 1,620,000 บาท

รายได้หลังหักอัตราว่าง 10 เปอร์เซ็นต์ 1,620,000 × 90 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ 1,458,000 บาท

ค่าใช้จ่ายดำเนินการรวม

• ผู้จัดการ 18,000 ต่อเดือน เท่ากับ 216,000 ต่อปี
• ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง 8,000 ต่อเดือน เท่ากับ 96,000 ต่อปี
• ค่าซ่อมแซม 7 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ เท่ากับ 102,000 บาท
• ค่าเสื่อมราคาเฟอร์นิเจอร์ 50,000 ต่อปี
• ค่าประกันภัย 20,000 ต่อปี
• ค่าโฆษณา 30,000 ต่อปี
• ค่าระบบ 24,000 ต่อปี
• รวม 538,000 บาท

ดอกเบี้ยเงินกู้ 7 ล้านบาทอัตรา 5 เปอร์เซ็นต์ เท่ากับ 350,000 บาท

กำไรก่อนภาษี 1,458,000 ลบ 538,000 ลบ 350,000 เท่ากับ 570,000 บาท

ภาษีเงินได้คำนวณจากเงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายและลดหย่อน เฉลี่ย 50,000 ถึง 100,000 บาท

ภาษีที่ดิน 30,000 บาท

กำไรสุทธิประมาณ 440,000 ถึง 490,000 บาทต่อปี

ROI 3.7 ถึง 4.1 เปอร์เซ็นต์ ระยะเวลาคืนทุน 25 ถึง 27 ปี

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่า หอพักที่กู้เงินสร้าง ROI จะต่ำกว่าหอพักที่ใช้เงินสด เพราะดอกเบี้ยกินกำไรมาก

ปรับ ROI ให้ดีขึ้น

หาก ROI ที่คำนวณดูต่ำเกิน มี 4 ทางหลักในการปรับ

หนึ่ง เพิ่มราคาค่าเช่าตามการอัปเกรดห้อง อ่าน การตั้งราคาค่าเช่า

สอง ลดอัตราว่าง อ่าน วิธีลดห้องว่าง

สาม ลดค่าใช้จ่ายดำเนินการ โดยใช้ระบบช่วยจัดการ ลดเวลาที่เสียกับงานซ้ำๆ

สี่ ลดต้นทุนการเงิน รีไฟแนนซ์เงินกู้ที่อัตราต่ำลง

หอพักที่ได้กำไรเสถียรปีต่อปี คือผลของการบริหารแบบมีระบบ ที่วัดผลและปรับทุกไตรมาส

คำถามที่พบบ่อย

ROI หอพักที่ดีควรเป็นกี่เปอร์เซ็นต์

ROI หอพักในกรุงเทพและเมืองใหญ่ทั่วไปอยู่ที่ 6 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ในต่างจังหวัดอาจสูงถึง 12 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ ROI ต่ำกว่า 5 เปอร์เซ็นต์ถือว่าไม่คุ้ม ROI สูงเกิน 18 เปอร์เซ็นต์มักมีความเสี่ยงซ่อนอยู่

ระยะเวลาคืนทุนของหอพักทั่วไปกี่ปี

หอพักที่ลงทุนเฉลี่ยคืนทุนใน 8 ถึง 12 ปี หอพักทำเลดีและบริหารดี 6 ถึง 8 ปี หอพักทำเลรองหรือบริหารไม่ดีอาจถึง 15 ปี ตัวเลขนี้คำนวณจากกำไรสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและภาษี

ค่าเสียโอกาสควรคำนวณรวมในต้นทุนไหม

ควรคำนวณ ถ้าเงินที่ลงทุนหอพักนำไปฝากธนาคารหรือซื้อพันธบัตรได้ดอกเบี้ย 2 เปอร์เซ็นต์ ค่าเสียโอกาสคือ 2 เปอร์เซ็นต์ของเงินลงทุนต่อปี ROI หอพักต้องสูงกว่านี้พอสมควรจึงจะคุ้ม

อัตราว่างควรใช้เท่าไหร่ในการคำนวณ

ใช้ 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์เป็นค่าเฉลี่ยที่ปลอดภัยสำหรับหอพักทำเลปกติ หอพักทำเลดีมากๆ ใกล้มหาวิทยาลัยอาจใช้ 5 เปอร์เซ็นต์ การใช้ 0 เปอร์เซ็นต์คือการคำนวณที่ผิด เพราะไม่มีหอพักไหนที่เช่าเต็มตลอดปี