กฎหมายหอพัก
ภาษีที่เจ้าของหอพักต้องเสีย รวมภาษีเงินได้และภาษีที่ดิน
ภาษีคือเรื่องที่เจ้าของหอพักหลายคนกลัวจนหลีกเลี่ยง แต่การไม่ยื่นภาษีหรือยื่นผิด มีผลกระทบมากกว่าค่าปรับ ทั้งเรื่องดอกเบี้ย ค่าปรับสะสม และการตรวจสอบย้อนหลัง บทความนี้สรุปภาษีที่ต้องเสียและวิธีหักค่าใช้จ่ายให้ถูกต้อง
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
รายได้จากค่าเช่าหอพักเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ค่าเช่า ตามประมวลรัษฎากร ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 90 หรือ ภ.ง.ด. 91 ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป
ขั้นตอนคำนวณภาษี
ขั้นที่ 1 รวมรายได้ค่าเช่าทั้งปีจากทุกห้อง
ขั้นที่ 2 หักค่าใช้จ่าย เลือกแบบใดแบบหนึ่ง
- หักเหมา 30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้
- หักตามจริง ต้องมีใบเสร็จและหลักฐานทุกใบ
ขั้นที่ 3 หักค่าลดหย่อนส่วนตัวและอื่นๆ ตามที่กฎหมายอนุญาต
ขั้นที่ 4 คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า 5 ถึง 35 เปอร์เซ็นต์
เลือกหักเหมาหรือหักตามจริง
หักเหมา 30 เปอร์เซ็นต์ เหมาะกับหอพักที่
- ดำเนินการเรียบง่าย ไม่มีค่าใช้จ่ายซับซ้อน
- เจ้าของจัดการเอง ไม่จ้างพนักงาน
- อาคารใหม่ ค่าซ่อมแซมน้อย
หักตามจริง เหมาะกับหอพักที่
- มีค่าบำรุงรักษามาก อาคารเก่า
- กู้เงินสร้างหอพัก ดอกเบี้ยเป็นรายจ่ายหลัก
- จ้างผู้จัดการและคนทำความสะอาด
- มีค่าโฆษณาและการตลาดต่อเนื่อง
ค่าใช้จ่ายที่หักได้ตามจริง
- ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง
- ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา
- ค่าจ้างผู้จัดการและพนักงาน
- ดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับสร้างอาคาร
- ค่าเสื่อมราคาอาคาร (5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีของมูลค่าก่อสร้าง)
- ค่าประกันภัยอาคาร
- ค่าโฆษณาและการตลาด
- ค่าบริการระบบจัดการ
จัดการหอพักทั้งตึกในแอปเดียว — ออกบิล เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์ ครบจบ
ลองฟรี 30 วันภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 อาคารหอพักเก็บภาษี ในอัตราของอาคารที่ใช้ประโยชน์อื่น ซึ่งสูงกว่าอัตราของที่อยู่อาศัยส่วนตัว
อัตราภาษีจะคำนวณจากมูลค่าประเมินของอาคาร โดยมีอัตราก้าวหน้าตามมูลค่า ปกติอยู่ที่ประมาณ 0.3 ถึง 0.7 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมินต่อปี
ต้องยื่นและชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่อาคารตั้งอยู่ หากไม่ยื่นภายในกำหนด มีค่าปรับและดอกเบี้ยสะสม
ภาษีโรงเรือนเดิม
ในบางท้องที่อาจยังมีภาษีโรงเรือนและที่ดินตามกฎหมายเดิมจนกว่าจะสิ้นรอบ สอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นว่าหอพักของคุณอยู่ภายใต้กฎหมายใหม่หรือเดิม
ส่วนใหญ่ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหมดแล้ว แต่ตรวจให้แน่ใจ
เก็บเอกสารให้ครบ
กฎหมายกำหนดให้เก็บเอกสารทางบัญชีไว้อย่างน้อย 5 ปี
เอกสารที่ต้องเก็บ
- สัญญาเช่าทุกฉบับ
- ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าค่าน้ำค่าไฟทุกใบ
- ใบเสร็จค่าใช้จ่ายทุกรายการ
- บัญชีรายรับรายจ่ายรายเดือน
- หลักฐานการชำระภาษีย้อนหลัง
เก็บทั้งกระดาษและไฟล์สแกน ในที่ปลอดภัยและสำรองสองที่
ภาพรวมตัวอย่าง
เจ้าของหอพัก 30 ห้อง ค่าเช่าเฉลี่ย 4,000 บาทต่อเดือน อยู่เต็มทั้งปี
รายได้รวมต่อปี 4,000 × 30 × 12 เท่ากับ 1,440,000 บาท
แบบที่ 1 หักเหมา 30 เปอร์เซ็นต์
- หักค่าใช้จ่าย 432,000 บาท
- เงินได้สุทธิก่อนลดหย่อน 1,008,000 บาท
แบบที่ 2 หักตามจริง (สมมติค่าใช้จ่ายจริง)
- ดอกเบี้ยเงินกู้ 200,000 บาท
- ค่าเสื่อมราคา 5 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าก่อสร้าง 6 ล้าน เท่ากับ 300,000 บาท
- ค่าซ่อมแซมและบำรุง 50,000 บาท
- ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง 60,000 บาท
- รวมหัก 610,000 บาท
- เงินได้สุทธิก่อนลดหย่อน 830,000 บาท
แบบที่ 2 ดีกว่าในตัวอย่างนี้เพราะค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ ลองคำนวณทั้งสองแบบเสมอ
ใช้ระบบช่วยทำรายงาน
การคำนวณภาษีปลายปีจากสมุดบัญชีมือ ใช้เวลาเป็นวันสำหรับหอพักหลายห้อง ระบบจัดการหอพักออกรายงานรายได้รายปีและรายค่าใช้จ่ายในคลิกเดียว พร้อมแยกตามห้องและตามประเภท เอาไปยื่นภาษีได้ทันที
การจัดการภาษีให้ถูกต้องคือส่วนสำคัญของการทำหอพักให้ถูกกฎหมาย และเป็นพื้นฐานของการบริหารหอพักให้ได้กำไรจริง
จัดการหอพักทั้งตึกในแอปเดียว — ออกบิล เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์ ครบจบ
ลองฟรี 30 วันคำถามที่พบบ่อย
- รายได้จากค่าเช่าหอพักต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
- เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทที่ 5 ค่าเช่า โดยหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ หรือหักตามจริงพร้อมหลักฐาน นอกจากนี้ยังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี ในอัตราของอาคารที่ใช้ประโยชน์อื่น
- หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30 เปอร์เซ็นต์กับหักตามจริง อันไหนคุ้มกว่า
- หักเหมาเหมาะกับหอพักขนาดเล็กที่ไม่มีค่าใช้จ่ายมาก หักตามจริงเหมาะกับหอพักใหญ่ที่มีค่าซ่อมแซม ค่าบริหารและดอกเบี้ยเงินกู้สูง ลองคำนวณทั้งสองแบบแล้วเลือกที่หักได้มากกว่า
- ทำบัญชีรายรับรายจ่ายอย่างไรให้พร้อมยื่นภาษี
- บันทึกทุกรายได้ค่าเช่าค่าน้ำค่าไฟแยกตามเดือนและตามห้อง บันทึกค่าใช้จ่ายทุกใบที่มีใบเสร็จ เก็บใบเสร็จไว้อย่างน้อย 5 ปี และสรุปรายปีก่อนยื่น ใช้แอปจัดการหอพักช่วยให้ได้รายงานที่ใช้ยื่นได้ทันที
- ต้องจดทะเบียน VAT ไหม
- ปกติเจ้าของหอพักไม่ต้องจด VAT เพราะการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยได้รับการยกเว้น VAT หากมีรายได้จากบริการอื่นที่ไม่ใช่ค่าเช่าและถึงเกณฑ์ 1.8 ล้านบาทต่อปี อาจต้องจด ปรึกษาผู้สอบบัญชี
จัดการหอพักทั้งตึกในแอปเดียว — ออกบิล เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์ ครบจบ
ลองฟรี 30 วัน