ตั้งราคาค่าเช่าหอพักอย่างไรให้เช่าเต็มและได้กำไร

การตั้งราคาค่าเช่าหอพักไม่ใช่การคูณต้นทุนด้วยตัวคูณกำไร หรือดูคู่แข่งแล้วลดลง 200 บาท แต่เป็นเรื่องของหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อกำไรระยะยาว ราคาที่ดีต้องทำให้เช่าเต็มและกำไรสูงพร้อมกัน บทความนี้สรุปหลักคิดและขั้นตอนปฏิบัติ

หลักการตั้งราคา

ราคาค่าเช่าที่ดีไม่ใช่ราคาที่ถูกที่สุด ผู้เช่ามองหา 3 อย่างพร้อมกัน

หนึ่ง ราคาที่จ่ายได้ในงบประมาณ

สอง คุณภาพห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตรงกับราคา

สาม ทำเลและความสะดวกในการเดินทาง

ราคาคือเครื่องมือสื่อสารคุณค่า ห้องราคา 4,500 บาทกับห้องราคา 5,500 บาท ในย่านเดียวกัน บอกผู้เช่าว่าห้องไหนน่าจะคุณภาพดีกว่า แม้ยังไม่ได้ดู

สำรวจคู่แข่งในรัศมีหนึ่งกิโลเมตร

ก่อนตั้งราคา รู้ก่อนว่าคู่แข่งคิดเท่าไหร่และให้อะไร

วิธีสำรวจ

หนึ่ง ดู Facebook Marketplace และกลุ่มหอพักประจำมหาวิทยาลัยหรือย่านนั้น ดูราคาห้องที่คล้ายกับของคุณ พร้อมรูปและรายละเอียด

สอง ดู Google Maps ค้นหา หอพัก ในย่านนั้น ดูรีวิวและภาพ หลายแห่งมีราคาในรีวิว

สาม โทรสอบถามคู่แข่งโดยตรงในฐานะลูกค้า ถามราคา เงินประกัน ค่าน้ำต่อหน่วย ค่าไฟต่อหน่วย และเงื่อนไขอื่น

ทำตาราง 10 ถึง 15 หอพักใกล้เคียง ระบุราคา ขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และจุดเด่นจุดด้อย

คำนวณต้นทุนคงที่ต่อห้อง

ราคาต้องไม่ต่ำกว่าต้นทุนคงที่ต่อห้องบวกกำไรขั้นต่ำที่ต้องการ

ต้นทุนคงที่ต่อห้องประกอบด้วย

• ค่าผ่อนหรือดอกเบี้ยเงินกู้ต่อเดือนหารจำนวนห้อง
• ค่าภาษีที่ดินต่อเดือน
• ค่าบำรุงรักษาเฉลี่ยต่อเดือน
• ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลางต่อเดือนหารจำนวนห้อง
• ค่าจ้างผู้จัดการต่อเดือนหารจำนวนห้อง
• ค่าประกันภัยอาคารต่อเดือนหารจำนวนห้อง

ตัวอย่าง หอพัก 30 ห้อง ต้นทุนคงที่รวม 60,000 บาทต่อเดือน ต้นทุนต่อห้อง 2,000 บาท ราคาขั้นต่ำที่ไม่ขาดทุนคือ 2,000 บาทบวกอัตราว่างเฉลี่ย หากว่างเฉลี่ย 10 เปอร์เซ็นต์ ต้องตั้งราคาขั้นต่ำ 2,222 บาท

เลือกตำแหน่งราคาในตลาด

มี 3 ตำแหน่งให้เลือก

ตำแหน่งราคาต่ำ ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาด 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ ได้ผู้เช่าเร็วแต่ได้ผู้เช่าคุณภาพต่ำกว่า อยู่นานน้อยกว่า กำไรต่อห้องต่ำ

ตำแหน่งราคากลาง ตรงกับค่าเฉลี่ยตลาด ได้ผู้เช่าปกติ อยู่ปานกลาง กำไรปานกลาง

ตำแหน่งราคาสูง สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาด 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ต้องมีสิ่งที่คู่แข่งไม่มี เช่นห้องใหญ่ เครื่องปรับอากาศใหม่ ความเร็วเน็ตสูง ทำเลใกล้รถไฟฟ้า ผู้เช่าคุณภาพดี อยู่นาน กำไรสูง

แนะนำสำหรับหอพักใหม่ที่ห้องคุณภาพดี เริ่มที่ตำแหน่งราคากลาง แล้วปรับขึ้นเมื่อพิสูจน์ได้ว่าเช่าเต็มเร็วเกินสามเดือน

ตั้งราคาห้องต่างกันได้

ห้องในหอพักเดียวกันไม่ต้องตั้งราคาเท่ากัน ห้องที่ดีกว่าสามารถตั้งสูงกว่าได้

ปัจจัยที่ทำให้ห้องตั้งราคาสูงกว่า

• ชั้นสูง วิวดี ไม่ถูกบัง
• ห้องมุม อากาศถ่ายเทดี
• ห้องที่ได้แดดเช้า
• ห้องใกล้ลิฟต์หรือทางเข้าออก
• ห้องที่อัปเกรดสิ่งอำนวยความสะดวก เช่นเครื่องปรับอากาศใหม่

ราคาที่ต่างกันทำให้ผู้เช่าเลือกตามงบและความชอบ และเพิ่มกำไรรวมโดยไม่ทำให้ ภาพรวมราคาดูแพง

เมื่อต้องขึ้นราคาผู้เช่าเดิม

ขึ้นได้ตอนต่อสัญญาใหม่เท่านั้น ห้ามขึ้นระหว่างสัญญา

ขั้นตอนที่ดี

หนึ่ง แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนสัญญาเดิมหมด

สอง อธิบายเหตุผล เช่นต้นทุนค่าน้ำค่าไฟส่วนกลางที่สูงขึ้น ภาษีที่เพิ่ม หรือการปรับปรุงห้องและสิ่งอำนวยความสะดวก

สาม เสนอตัวเลือก ขึ้นราคา 200 บาทต่อเดือนพร้อมต่อสัญญา 1 ปี หรือคงราคาเดิม แต่สัญญา 6 เดือน ผู้เช่าได้เลือกและรู้สึกถูกเคารพ

อัตราการขึ้นที่ผู้เช่ารับได้คือไม่เกิน 5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี การขึ้น 10 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นไปทำให้ผู้เช่าหาที่ใหม่

วัดผลและปรับ

ตั้งราคาแล้วยังต้องวัดผลและปรับ ดูสองตัวเลขหลัก

หนึ่ง อัตราการเข้าพัก หากเช่าเต็มภายใน 2 สัปดาห์หลังประกาศ ราคาอาจต่ำเกินไป หากเช่าไม่เต็มใน 2 เดือน ราคาอาจสูงเกิน

สอง อายุเฉลี่ยของผู้เช่า หากผู้เช่าอยู่เฉลี่ยน้อยกว่า 6 เดือน อาจเป็นเพราะราคา ไม่สมกับคุณภาพ หรือคุณภาพไม่สมกับราคา

ปรับทีละนิด ทดสอบทีละ 200 ถึง 300 บาท ทุก 3 ถึง 6 เดือน ไม่ใช่กระโดดขึ้นที่เดียว 1,000 บาท

ราคาคือเครื่องมือสำคัญในการบริหารหอพักให้ได้กำไร ใช้ร่วมกับการลดห้องว่าง และการคำนวณ ROI ที่แม่นยำ

คำถามที่พบบ่อย

ราคาถูกที่สุดในย่านได้ผู้เช่าเร็วจริงไหม

ได้ผู้เช่าเร็วจริง แต่ได้ผู้เช่าคุณภาพต่ำกว่าและกำไรน้อยกว่า ราคาถูกดึงดูดคนที่ย้ายบ่อย ดูแลห้องน้อย และจ่ายช้า ราคากลางถึงสูงในย่านมักได้ผู้เช่าที่อยู่นานและจ่ายตรง

ขึ้นราคาค่าเช่าผู้เช่าเดิมได้ไหม

ขึ้นได้แต่ต้องตอนต่อสัญญาใหม่ ห้ามขึ้นระหว่างสัญญาที่ยังมีผล ควรแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนต่อสัญญา และอธิบายเหตุผลเช่นต้นทุนค่าน้ำค่าไฟส่วนกลางที่สูงขึ้น

ห้องเดียวกันแต่ชั้นต่างกันควรตั้งราคาต่างไหม

ตั้งต่างได้และเป็นเรื่องปกติ ห้องชั้นบนที่เงียบและมีวิวมักตั้งสูงกว่าชั้นล่าง 200 ถึง 500 บาท ห้องมุมที่อากาศถ่ายเทดีก็เช่นกัน ใช้ราคาเป็นเครื่องมือสะท้อนคุณค่าของห้องแต่ละห้อง

ลดราคาช่วงโลว์ซีซั่นได้ผลไหม

ได้ผลถ้าทำถูกวิธี การลดราคาตรงๆ ทำให้ผู้เช่าคาดหวังว่าจะลดอีก แทนนั้นให้แถมสิ่งเล็กๆ เช่นค่าน้ำฟรีเดือนแรก หรือลดเงินประกัน เพื่อลดความขัดข้องในการตัดสินใจ