สัญญาเช่าหอพัก ข้อสำคัญที่ต้องมีตามกฎหมาย 2561

สัญญาเช่าคือเอกสารสำคัญที่สุดในธุรกิจหอพัก เป็นเครื่องมือป้องกันข้อพิพาท หลักฐานทางกฎหมาย และมาตรฐานความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า หอพักที่มีผู้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปยังต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการ ว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2561 บทความนี้สรุปข้อสำคัญทั้งหมดที่ต้องมีในสัญญา

ระเบียบ 2561 ใช้กับใคร

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจ ที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป

ไม่จำกัดว่าผู้เช่าต้องเป็นนักศึกษา ใช้กับห้องเช่าทั่วไปด้วย หากหอพักของคุณมีไม่ถึง 5 ห้อง ระเบียบนี้ไม่ใช้ แต่ก็ควรเขียนสัญญาให้ครบเช่นกัน

ข้อมูลพื้นฐานที่ต้องมี

ทุกสัญญาต้องมีข้อมูลพื้นฐาน

• ชื่อและที่อยู่ของเจ้าของหอพัก พร้อมเลขประจำตัวประชาชน
• ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า พร้อมเลขประจำตัวประชาชน
• ที่ตั้งและรายละเอียดของห้องที่เช่า เลขห้องและขนาด
• วันเริ่มสัญญาและวันสิ้นสุดสัญญา
• ค่าเช่าต่อเดือนและกำหนดวันชำระ
• จำนวนเงินประกันที่เก็บ
• อัตราค่าน้ำต่อหน่วยและค่าไฟต่อหน่วย
• เงื่อนไขการต่อสัญญา
• เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา

ขาดข้อใดข้อหนึ่ง สัญญาอาจตีความได้หลายแบบและเสียเปรียบในชั้นศาล

ข้อที่ระเบียบ 2561 บังคับให้ระบุ

ระเบียบ 2561 กำหนดให้สัญญาต้องมีข้อเหล่านี้ชัดเจน

หนึ่ง รายละเอียดอัตราค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ค่าน้ำค่าไฟต้องไม่เกินอัตราของหน่วยงาน ท้องถิ่น ค่าเช่า ค่าเงินประกัน ค่าบริการอื่นต้องระบุชัดเจน

สอง สิทธิ์ของผู้เช่าในการขอตรวจดูสัญญา และขอสำเนาก่อนเซ็น

สาม วิธีคำนวณค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพิ่ม เช่นค่าซ่อมแซมความเสียหาย

สี่ ขั้นตอนการบอกเลิกสัญญา ต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและให้เวลาผู้เช่า อย่างน้อย 30 วัน

ห้า การคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังผู้เช่าออกจากห้อง

ข้อที่ห้ามใส่ในสัญญา

นี่คือจุดที่หอพักจำนวนมากผิดพลาด ระเบียบ 2561 ห้ามใส่ข้อต่อไปนี้ในสัญญา

หนึ่ง ข้อที่ให้เจ้าของริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุที่สมเหตุสมผล หรือไม่มีหลักฐาน

สอง ข้อที่ให้เจ้าของบอกเลิกสัญญาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า หรือไม่ให้เวลาผู้เช่าจัดการ

สาม ข้อที่ให้เจ้าของเปลี่ยนแปลงค่าเช่าหรือค่าบริการได้ฝ่ายเดียวระหว่างสัญญา

สี่ ข้อที่ห้ามผู้เช่าเรียกร้องค่าเสียหายจากเจ้าของ ในกรณีที่เจ้าของทำผิดสัญญา

ห้า ข้อที่ให้เจ้าของยึดทรัพย์สินของผู้เช่าโดยไม่ผ่านขั้นตอนทางกฎหมาย

หากใส่ข้อเหล่านี้ในสัญญา ข้อนั้นถือเป็นโมฆะ และเจ้าของยังอาจถูกปรับฐานทำสัญญา ที่ไม่เป็นธรรม

เงินประกันต้องไม่เกินสองเท่าของค่าเช่า

ระเบียบ 2561 ระบุชัดว่าเงินประกันเก็บได้ไม่เกินสองเท่าของค่าเช่าหนึ่งเดือน

หากค่าเช่า 3,500 บาท เงินประกันสูงสุดที่เก็บได้คือ 7,000 บาท การเก็บมากกว่านี้ผิดกฎหมาย และต้องคืนส่วนเกินทันที

อ่านรายละเอียดเรื่องการเก็บและคืนเงินประกันที่ เงินประกันหอพัก เก็บเท่าไหร่ คืนเมื่อไหร่ หักได้กรณีไหน

ลายเซ็นและการเก็บสัญญา

สัญญาต้องลงนามทั้งเจ้าของและผู้เช่า พร้อมพยานอย่างน้อยหนึ่งคน

ทำสัญญาสองฉบับเหมือนกันทุกประการ เก็บไว้ที่เจ้าของหนึ่งฉบับ ผู้เช่าหนึ่งฉบับ ห้ามให้ผู้เช่าเซ็นแต่ไม่ได้สำเนาคืน นั่นเป็นข้อแรกที่ระเบียบ 2561 ห้าม

เก็บสัญญาในที่ปลอดภัย สแกนเก็บในคลาวด์เป็นไฟล์สำรอง

ทำตามอย่างเป็นระบบ

หากมีหลายห้องและผู้เช่าหมุนเวียนบ่อย การทำสัญญาด้วยมือทุกครั้งเสียเวลา และพลาดง่าย ระบบจัดการหอพักช่วยเตรียมสัญญาที่ปรับเฉพาะห้อง ผู้เช่า และเงื่อนไข ของแต่ละสัญญา พร้อมเก็บไฟล์ทุกฉบับในที่เดียวที่ค้นหาได้

สัญญาเช่าที่รัดกุมและถูกต้องคือรากฐานของการดำเนินกิจการหอพักให้ถูกกฎหมาย อ่านภาพรวมที่ กฎหมายหอพักที่เจ้าของต้องรู้

คำถามที่พบบ่อย

หอพักห้องเดียวสองห้องต้องใช้สัญญาตามระเบียบ 2561 หรือไม่

ระเบียบ 2561 ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป หากต่ำกว่านี้ไม่ต้องตามระเบียบ แต่ก็ควรเขียนสัญญาเช่าให้ครบถ้วน เพราะเป็นหลักฐานป้องกันข้อพิพาท

ค่าน้ำค่าไฟต้องระบุอัตราในสัญญาไหม

ต้องระบุชัดเจน ระเบียบ 2561 ห้ามคิดค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราที่หน่วยงานท้องถิ่นกำหนด หากระบุอัตราในสัญญาไม่ชัด ผู้เช่าฟ้องร้องได้และมักจะชนะ

สามารถระบุข้อห้ามอะไรในสัญญาได้บ้าง

ระบุข้อห้ามได้ เช่นห้ามทำสัตว์เลี้ยง ห้ามสูบบุหรี่ในห้อง ห้ามดัดแปลงห้อง แต่ห้ามใส่ข้อที่เอาเปรียบเช่นริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุ หรือบอกเลิกสัญญาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า

ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาจะบอกเลิกได้เลยไหม

ต้องบอกเลิกเป็นลายลักษณ์อักษรและให้เวลาผู้เช่าตามที่สัญญากำหนด ทั่วไป 30 วัน หากไม่ทำตามขั้นตอน การบอกเลิกถือเป็นโมฆะและเสียเปรียบในชั้นศาล