เงินประกันหอพัก เก็บเท่าไหร่ คืนเมื่อไหร่ หักได้กรณีไหน

เงินประกันหอพักเป็นจุดที่เกิดข้อพิพาทระหว่างเจ้าของกับผู้เช่ามากที่สุด ทั้งเรื่องจำนวนที่เก็บ ระยะเวลาคืน และเหตุผลที่หัก หลายเจ้าของหอพักโดนปรับ หรือฟ้องเพียงเพราะไม่รู้กฎหมาย บทความนี้สรุปครบทุกเรื่องที่ต้องรู้ พร้อมตัวอย่างการคำนวณที่ใช้ได้จริง

จำนวนที่เก็บได้สูงสุด

ระเบียบควบคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2561 กำหนดชัดว่าเงินประกัน เก็บได้สูงสุดไม่เกินสองเท่าของค่าเช่าหนึ่งเดือน

ตัวอย่าง

• ค่าเช่า 3,500 บาท เงินประกันสูงสุด 7,000 บาท
• ค่าเช่า 5,000 บาท เงินประกันสูงสุด 10,000 บาท
• ค่าเช่า 8,000 บาท เงินประกันสูงสุด 16,000 บาท

การเก็บมากกว่านี้เป็นความผิดตามระเบียบ และต้องคืนส่วนเกินทันที ระเบียบนี้ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป

เก็บแยกจากค่าเช่าเดือนแรก

ค่าเช่าเดือนแรกกับเงินประกันเป็นคนละก้อน ห้ามนำเงินประกันมาเป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย

ระเบียบกำหนดให้เจ้าของออกใบเสร็จแยกระหว่างค่าเช่าและเงินประกัน และต้องระบุชัดในสัญญาว่าเงินประกันคืนเมื่อใดและในเงื่อนไขใด

การคืนเงินประกัน

เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วันหลังผู้เช่าออกจากห้อง การคืนช้ากว่านี้ผู้เช่ามีสิทธิ์ ฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย

ขั้นตอนการคืนที่ดี

หนึ่ง ตรวจสภาพห้องร่วมกับผู้เช่าก่อนย้ายออก เปรียบเทียบกับรูปวันเข้าอยู่

สอง คำนวณยอดที่ต้องหัก (ถ้ามี) และทำเอกสารระบุเหตุผลการหักพร้อมหลักฐาน

สาม โอนเงินคืนภายใน 7 วันและส่งใบเสร็จรับเงินคืนพร้อมรายละเอียดการหัก

การมีกระบวนการคงที่ลดข้อโต้แย้งและทำให้ผู้เช่าออกไปอย่างประทับใจ

เงื่อนไขการหักเงินประกัน

หักเงินประกันได้เฉพาะกรณีที่มีเหตุผลและหลักฐานชัดเจน

หนึ่ง ค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟค้างจ่าย หักได้ตามยอดที่ค้าง

สอง ค่าซ่อมแซมความเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอตามปกติ ต้องมีรูปถ่าย ใบเสนอราคาหรือใบเสร็จค่าซ่อม

สาม ค่าทำความสะอาดในกรณีที่ห้องสกปรกผิดปกติ ต้องมีรูปถ่ายและใบเสร็จ ค่าจ้างทำความสะอาด

สิ่งที่ห้ามหัก

• การสึกหรอตามปกติ เช่นสีผนังซีด พื้นสึกธรรมดา
• ค่าทำความสะอาดทั่วไปจากการอยู่ปกติ
• ค่าซ่อมที่เกิดจากเครื่องเก่าหมดอายุการใช้งาน
• การหักโดยไม่มีหลักฐาน

หลักฐานที่ต้องเก็บ

ตั้งแต่วันที่ผู้เช่าเข้าอยู่ ทำสามอย่างเพื่อป้องกันข้อพิพาทตอนคืนเงิน

หนึ่ง ตรวจสภาพห้องร่วมกับผู้เช่า ถ่ายรูปทุกมุมห้องและอุปกรณ์ทุกชิ้น ทั้งสองฝ่ายลงชื่อรับรอง

สอง บันทึกรายการอุปกรณ์ที่อยู่ในห้อง พัดลม เครื่องปรับอากาศ เตียง โต๊ะ ตู้เสื้อผ้า พร้อมสภาพปัจจุบัน

สาม เก็บทุกอย่างไว้ในไฟล์ที่ค้นหาได้ ทั้งของเจ้าของและของผู้เช่า

ตอนผู้เช่าย้ายออก ตรวจสภาพอีกครั้งและถ่ายรูปเทียบกับวันแรก ความเสียหายที่ปรากฏใหม่ คือสิ่งที่หักจากเงินประกันได้

ตัวอย่างการคำนวณ

ผู้เช่าค่าเช่า 4,500 บาท เก็บเงินประกัน 9,000 บาท อยู่ครบ 1 ปีแล้วย้ายออก

สถานการณ์ A ห้องสะอาดเรียบร้อย ไม่มีความเสียหาย ไม่ค้างค่าเช่า ยอดคืน 9,000 บาท เต็มจำนวน

สถานการณ์ B ห้องเรียบร้อย แต่มีค่าน้ำค่าไฟเดือนสุดท้าย 800 บาท ที่ยังไม่จ่าย ยอดคืน 9,000 ลบ 800 เท่ากับ 8,200 บาท

สถานการณ์ C ผู้เช่าทำกระจกบานเลื่อนแตก ใบเสนอราคาซ่อม 2,500 บาท และมีค่าน้ำค่าไฟค้าง 800 บาท ยอดคืน 9,000 ลบ 2,500 ลบ 800 เท่ากับ 5,700 บาท ต้องมีรูปกระจกแตกและใบเสนอราคาเป็นหลักฐาน

สถานการณ์ D เจ้าของอยากหักค่าทำความสะอาด 1,500 บาทเพราะห้องไม่สะอาด แต่ไม่มีรูปและไม่มีใบเสร็จค่าจ้าง ในชั้นศาลผู้เช่าฟ้องเรียกคืนได้ และเจ้าของแพ้

ระบบช่วยบันทึกและคำนวณ

เก็บข้อมูลทุกผู้เช่าด้วยมือ ลำบากเมื่อหอพักมีหลายห้อง ระบบจัดการหอพักช่วยเก็บ ประวัติผู้เช่าทุกคน รูปสภาพห้องวันเข้าอยู่ ยอดเงินประกัน และคำนวณยอดคืน ตอนย้ายออกอัตโนมัติ พร้อมเก็บหลักฐานทุกอย่างในที่เดียว

เงินประกันที่จัดการอย่างถูกต้องช่วยป้องกันคดีและสร้างความไว้วางใจ เป็นส่วนสำคัญของการปฏิบัติตามกฎหมายหอพัก และการดูแลผู้เช่าให้ครบทุกขั้นตอน

คำถามที่พบบ่อย

เงินประกันหอพักเก็บได้สูงสุดกี่เดือน

ตามระเบียบสัญญา 2561 เงินประกันเก็บได้สูงสุดไม่เกินสองเท่าของค่าเช่าหนึ่งเดือน เช่นค่าเช่า 4,000 บาท เก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 8,000 บาท การเก็บเกินถือว่าผิดกฎหมายและต้องคืนส่วนเกิน

ต้องคืนเงินประกันภายในกี่วัน

ต้องคืนภายใน 7 วันหลังผู้เช่าออกจากห้อง การคืนช้ากว่านี้ผู้เช่าฟ้องเรียกค่าเสียหายและดอกเบี้ยได้ เจ้าของควรเตรียมเงินไว้ล่วงหน้าและทำให้เป็นมาตรฐาน

หักเงินประกันค่าทำความสะอาดได้ไหม

หักได้เฉพาะกรณีที่ห้องสกปรกผิดปกติ เช่นถูกทิ้งไว้สกปรกมากจนต้องจ้างทำความสะอาดพิเศษ การหักค่าทำความสะอาดทั่วไปที่เกิดจากการอยู่ปกติ ถือว่าไม่เป็นธรรมและฝ่าฝืนระเบียบ

ถ้าผู้เช่าทำของเสียหายจะหักเงินประกันได้ไหม

หักได้แต่ต้องมีหลักฐาน รูปถ่ายก่อนเข้าอยู่และตอนย้ายออก ใบเสนอราคาค่าซ่อม และต้องเป็นความเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอตามปกติ การหักโดยไม่มีหลักฐานชัดเจน ผู้เช่าฟ้องเรียกคืนได้