กฎหมายหอพัก
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำอย่างไรได้บ้างตามกฎหมาย
ปัญหาผู้เช่าค้างค่าเช่าเป็นเรื่องที่เจ้าของหอพักทุกคนเจอ ไม่ช้าก็เร็ว สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าจัดการอย่างไรให้ถูกกฎหมาย ไม่ใช่ทำตามอารมณ์ บทความนี้อธิบายขั้นตอนที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจนจบ พร้อมหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่ทำให้ เจ้าของกลายเป็นจำเลย
สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาด
ก่อนพูดเรื่องที่ทำได้ ต้องเข้าใจสิ่งที่ห้ามทำ เพราะการทำผิดข้อเหล่านี้ ทำให้เจ้าของหอพักกลายเป็นฝ่ายผิดและถูกฟ้องกลับ
หนึ่ง ห้ามเปลี่ยนกุญแจห้องเอง เป็นความผิดอาญาฐานบุกรุก
สอง ห้ามตัดน้ำตัดไฟห้องผู้เช่าเพื่อกดดัน เป็นความผิดอาญาฐานทำให้เสียทรัพย์ และอาจถูกฟ้องฐานข่มขู่
สาม ห้ามยึดทรัพย์สินของผู้เช่าโดยไม่ผ่านศาล แม้ผู้เช่าจะค้างนานเท่าไหร่ ของในห้องยังเป็นของผู้เช่าตามกฎหมาย
สี่ ห้ามขู่ทำร้ายร่างกาย หรือใช้คำพูดข่มขู่ในที่สาธารณะ เป็นการหมิ่นประมาท
ห้า ห้ามประกาศชื่อผู้เช่าที่ค้างให้คนอื่นเห็น เช่นติดประกาศหน้าตึก เป็นการละเมิดสิทธิส่วนบุคคลและ PDPA
ขั้นที่ 1 ส่งหนังสือเตือนเป็นลายลักษณ์อักษร
เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่าและการเตือนทาง LINE ไม่ได้ผล ส่งหนังสือเตือนอย่างเป็นทางการ
หนังสือเตือนควรระบุ
- ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
- เลขห้องและสัญญาเช่าฉบับที่อ้างอิง
- ยอดค่าเช่าค้างชำระ พร้อมเดือนที่ค้าง
- วันที่ต้องชำระภายใน (ทั่วไป 7 ถึง 15 วันจากวันที่หนังสือ)
- ผลถ้าไม่ชำระ ตามที่สัญญากำหนด
- ลายเซ็นเจ้าของและวันที่
ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เก็บใบเซ็นรับเป็นหลักฐาน หรือส่งให้ผู้เช่าโดยตรง และให้เซ็นรับ
จัดการหอพักทั้งตึกในแอปเดียว — ออกบิล เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์ ครบจบ
ลองฟรี 30 วันขั้นที่ 2 บอกเลิกสัญญาเช่า
หากผู้เช่าไม่จัดการตามหนังสือเตือน และเข้าเงื่อนไขผิดสัญญาตามที่ระบุ (ทั่วไป 2 เดือนติดต่อกัน) ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญา
หนังสือบอกเลิกสัญญาต้องระบุ
- ข้อมูลเจ้าของและผู้เช่า
- ข้อสัญญาที่ผู้เช่าผิด พร้อมยอดและช่วงเวลาที่ค้าง
- การบอกเลิกสัญญาตามข้อสัญญาที่อ้างอิง
- ระยะเวลาที่ให้ผู้เช่าออกจากห้อง (ทั่วไป 30 วัน หรือตามที่สัญญากำหนด)
- ลายเซ็นและวันที่
อ้างอิงข้อในสัญญาที่ระบุเหตุของการบอกเลิกชัดเจน เพราะหากสัญญาไม่ระบุ หรือไม่มีสัญญาเขียนไว้ การบอกเลิกอาจเป็นโมฆะ
อ่านเรื่อง สัญญาเช่าหอพัก ข้อสำคัญที่ต้องมี เพื่อตรวจว่าสัญญาของคุณรองรับการบอกเลิกหรือไม่
ขั้นที่ 3 หากผู้เช่ายังไม่ออก
หากครบกำหนดและผู้เช่ายังไม่ออกจากห้อง ทำสามอย่างนี้
หนึ่ง บันทึกหลักฐานทั้งหมด สัญญาเช่า ใบเสร็จ หนังสือเตือน หนังสือบอกเลิก รูปถ่ายห้อง ประวัติการชำระเงิน เก็บทุกอย่างไว้เป็นหลักฐานสำหรับศาล
สอง ปรึกษาทนายความที่ทำคดีเช่าโดยเฉพาะ ค่าทนายในคดีขับไล่อยู่ที่ประมาณ 15,000 ถึง 30,000 บาทขึ้นกับซับซ้อนของคดี
สาม ฟ้องขับไล่ที่ศาลแขวงในเขตที่หอพักตั้งอยู่ การฟ้องใช้เวลาประมาณ 3 ถึง 6 เดือน สำหรับคดีไม่ซับซ้อน
ขั้นที่ 4 การบังคับคดี
เมื่อศาลตัดสินให้ผู้เช่าออก แต่ผู้เช่ายังไม่ออก เจ้าของไม่ใช่คนที่บังคับขับไล่เอง
ขอหมายบังคับคดีจากศาล กรมบังคับคดีจะส่งเจ้าหน้าที่มาขับไล่ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด รวมถึงการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากห้อง
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการบังคับคดีอยู่ที่ประมาณ 5,000 ถึง 15,000 บาท
วิธีป้องกันไม่ให้เกิดเหตุแบบนี้
การฟ้องขับไล่เสียทั้งเวลาเสียทั้งเงิน ทางที่ดีที่สุดคือป้องกันตั้งแต่ต้น
หนึ่ง คัดกรองผู้เช่าก่อนรับ คุยเพื่อประเมินความพร้อม
สอง เก็บเงินประกันให้เต็มตามที่กฎหมายอนุญาต เพื่อมีเงินกันความเสียหาย
สาม ทำสัญญาเช่าที่ระบุเงื่อนไขชัดเจน รวมถึงเหตุของการบอกเลิก
สี่ มีระบบติดตามการชำระเงินที่ทำให้รู้ตั้งแต่เดือนแรกที่ค้าง ไม่รอจนสะสมหลายเดือน
ห้า มีกระบวนการเก็บเงินที่นุ่มนวลและเป็นมิตร ก่อนยกระดับไปสู่กฎหมาย
อ่านเรื่อง วิธีเก็บค่าเช่าหอพักให้ตรงเวลา สำหรับขั้นตอนเก็บเงินที่ดี
ใช้ระบบช่วยเก็บหลักฐาน
หลักฐานคือสิ่งที่ตัดสินคดีในชั้นศาล ระบบจัดการหอพักช่วยเก็บประวัติการชำระเงิน ทุกธุรกรรม ใบเสร็จ การส่งบิล และการเตือนทุกครั้ง พร้อมเวลาที่บันทึก
เมื่อต้องฟ้อง คุณมีหลักฐานครบทุกธุรกรรมตั้งแต่วันแรกที่ผู้เช่าเข้าอยู่ ทำให้คดีของคุณแข็งและตัดสินเร็วขึ้น
การเข้าใจขั้นตอนทางกฎหมายเป็นส่วนสำคัญของการทำหอพักให้ถูกต้องตามกฎหมาย
จัดการหอพักทั้งตึกในแอปเดียว — ออกบิล เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์ ครบจบ
ลองฟรี 30 วันคำถามที่พบบ่อย
- เจ้าของหอพักเปลี่ยนกุญแจห้องเองได้ไหม
- ทำไม่ได้และเป็นความผิดอาญาฐานบุกรุก ไม่ว่าผู้เช่าจะค้างค่าเช่ากี่เดือน เจ้าของไม่มีสิทธิ์เข้าไปในห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือเปลี่ยนกุญแจกันผู้เช่าไม่ให้เข้า ต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเท่านั้น
- ผู้เช่าค้างกี่เดือนถึงจะฟ้องขับไล่ได้
- โดยทั่วไปสัญญาเช่ามักระบุว่าค้าง 2 เดือนติดต่อกันเป็นการผิดสัญญา เจ้าของบอกเลิกสัญญาได้ ขั้นตอนคือบอกเลิกเป็นลายลักษณ์อักษร ให้เวลาตามสัญญา หากผู้เช่าไม่ออกจึงฟ้องขับไล่ผ่านศาล
- หนังสือบอกเลิกสัญญาควรเขียนอะไรบ้าง
- ต้องระบุชื่อเจ้าของและผู้เช่า เลขห้อง ยอดค่าเช่าค้างชำระและเดือนที่ค้าง อ้างอิงข้อสัญญาที่ผู้เช่าผิด วันที่บอกเลิกสัญญา ระยะเวลาที่ให้ออก และลายเซ็นเจ้าของ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเพื่อเป็นหลักฐาน
- การฟ้องขับไล่ใช้เวลานานเท่าไหร่
- คดีขับไล่ในศาลแขวงใช้เวลาประมาณ 3 ถึง 6 เดือนสำหรับคดีไม่ซับซ้อน หากผู้เช่าอุทธรณ์อาจยาวถึงปี การมีเอกสารและหลักฐานครบจะทำให้ทุกขั้นตอนเร็วขึ้น
จัดการหอพักทั้งตึกในแอปเดียว — ออกบิล เก็บค่าเช่า จดมิเตอร์ ครบจบ
ลองฟรี 30 วัน